Construtora é a empresa responsável pela execução das obras do projeto incorporado de acordo com as especificações técnicas. É responsável pelos riscos decorrentes de sua execução.

Sendo assim, a construção civil será sempre a prestação dos serviços através de contrato de empreitada ou por administração de obra, ou seja, a pessoa jurídica que tem atividade de prestação de serviço de construção civil será construtora.

Incorporadora é a empresa responsável pelo desenvolvimento dos projetos de arquitetura, estrutural, hidráulica, elétricas e demais projetos relacionados à construção civil. Também é empresa responsável pela contratação da construtora e das vendas das unidades do empreendimento. As vendas poderão ser terceirizadas.

A maioria das empresas que realizam construção civil são incorporadoras e construtoras, ou seja,  são construtoras das próprias incorporadoras.

A incorporadora é quem formaliza o registro imobiliário do condomínio na matrícula do terreno (matrícula mãe) perante o Cartório de Registro de Imóveis.

A incorporação imobiliária é regida pela Lei nº 4.591/64 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm). Essa lei também regula a criação e funcionamento de condomínios.

Antes de iniciar as vendas das unidades é necessário realizar o registro imobiliário do condomínio dos seguintes documentos:

  1. Minuta de convenção de condomínio;
  2. Memorial de Incorporação contendo descrição completa do condomínio, com suas unidades autônomas;
  3. Quadro de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT.

 

O conceito legal de incorporação está definido nos artigos 28 e 29 da Lei 4.591/64, podendo ser pessoa física ou jurídica.

“Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).”

DESONERAÇÃO DA FOLHA DE PAGAMENTO:

A construtora poderá se beneficiar da desoneração tributária que incide sobre a folha de pagamento. A Lei 13.043/2014 tornou definitiva a desoneração da folha de pagamento para as empresas do setor de construção civil.

De acordo com a Lei 12.546/2011, a Desoneração da Folha de Pagamento consiste na substituição da contribuição patronal previdenciária sobre a folha de pagamento de empregados e contribuintes individuais (20%), prevista nos incisos I e III do art. 22 da Lei 8.212/1991, por uma contribuição de 2% (dois por cento) sobre a receita bruta.

ATIVIDADES DESONERADAS

CNAE ATIVIDADE
412 Construção de edifício
432 Instalações elétricas, hidráulicas e outras instalações em construções
433 Obras de acabamentos
439 Outros serviços especializados para construção

A lei não incluiu no benefício da desoneração da folha de pagamento as incorporadoras, CNAE 411.

A desoneração da folha de pagamento é destinada somente para as pessoas jurídicas que prestam serviços de obras civis por empreitadas ou administração, não se aplica às empresas que tenham receitas apenas de vendas de unidades imobiliárias.

PESSOAS FÍSICAS CONSTRUTORES

No sitio da Receita Federal do Brasil, na internet, esclarece que independe da pessoa ser física ou jurídica para ser considerada incorporadora, pois basta realizar a venda das unidades antes da conclusão, conforme a pergunta e resposta nº 599 trecho abaixo transcrito:

“599 — Quem é considerado “incorporador”? 

(…)

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

(Lei n º 4.591, de 1964, arts. 29 e 30)

Tendo em vista as disposições da Lei n º 4.591, de 1964, especificamente os arts. 29 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparação à pessoa jurídica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configuração dessa forma de tributação dos resultados auferidos nesse empreendimento.

(RIR/1999, art. 151 e 152)

Atenção:

De acordo com o art. 68 da Lei n º 4.591, de 1964, os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.”

Sociedade Por Conta em Participação (S.C.P.)

Sociedade formada por duas ou mais pessoas, ao menos uma pessoa jurídica, que se reúnem para atingir um objetivo comum, visando obtenção de lucro.  Não está sujeita as formalidades jurídicas inerentes às outras sociedades.

São reguladas pelos artigos 991 a 996 do Novo Código Civil  (Lei 10.406/2002).

As empresas do ramo de construção civil têm utilizado esta forma de obtenção de recursos de terceiros para financiar a construção civil, pois, na realidade, trata-se de um contrato de investimento.

A constituição da Sociedade em Conta de Participações (SCP) não está sujeita às formalidades legais prescritas para as demais sociedades, não sendo necessário o registro de seu contrato social na Junta Comercial.

Inscrição no CNPJ

A partir de 03.06.2014, por força da revogação do artigo 4 da IN SRF 179/1987 pela IN RFB 1.470/2014, as SCPs são obrigadas inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ.

A partir de 01.01.2014, as SCP estão obrigadas à entrega da ECD – Escrituração Contábil Fiscal, como livros auxiliares do sócio ostensivo, conforme previsto na IN RFB 1.420/2013.

Sociedade de Propósito Específico (S.P.E.)

Inobstante a falta de previsão legal expressa, fato é que a SPE vem sendo largamente aceita em nosso ordenamento jurídico, na estruturação de negócios.

É um modelo de negócio com origem tipicamente norte-americano, no qual duas ou mais pessoas físicas e/ou jurídicas somam suas habilidades, recursos financeiros, tecnológicos e industriais, entre outros, para executar objetivos específicos e determinados.

Para que possa existir deve revestir-se de uma das formas de sociedade tipificadas no nosso ordenamento jurídico: Sociedade Limitada (Ltda.), Sociedade Anônima (S/A), ou outra qualquer.

Ao ser constituída, a SPE adquire personalidade jurídica própria, diferentemente de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), passa a responder pelos direitos e obrigações decorrentes da realização do empreendimento para o qual foi constituída.

A SPE poderá adotar a sistemática do Lucro Real ou do Lucro Presumido, desde que atendidos os requisitos legais.

A SPE se extingue ao atingir seu objetivo.

G.E.R.I.C.

Gerência de Risco de Crédito é responsável pelas análises de crédito junto à Caixa Econômica Federal, que tem por objetivo verificar se a empresa possui capacidade de pagamento na operação pretendida.

Essa análise é feita através de uma série de documentos exigidos pela Caixa Econômica Federal, o que faz do Balanço Patrimonial uma peça importante nesse processo.

Nós assessoramos as empresas de construção civil na tramitação de toda documentação junto à instituição.

TRIBUTAÇÃO

As construtoras podem optar por 3 (três) formas de tributação: o Lucro Real, o Lucro Presumido e o Simples Nacional (quando o faturamento anual não ultrapassa o limite de R$ 3.600.000,00).

As incorporadoras podem optar somente pela tributação com base no Lucro Real e o Lucro Presumido, sendo vedada opção pelo Simples Nacional.

Lucro Real

Na tributação com base no Lucro Real, as empresas deverão recolher o Imposto de Renda pela alíquota de 15% e CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Liquido pela alíquota de 9% incidentes sobre o Lucro Contábil.  Quando o lucro ultrapassar o equivalente a R$ 20.000,00 por mês, a empresa deverá recolher o adicional do Imposto de Renda de 10%.

Além destes tributos deverão ser recolhidos o Pis (0,65%) e a Cofins (3%) sobre a Receita Bruta (Faturamento).

Lucro Presumido

Na tributação pelo Lucro Presumido, diferentemente do Lucro Real, incide sobre um lucro presumido, cuja presunção é estabelecida por lei (artigos 516 a 528 do Decreto 3000/99).

A base de cálculo do Lucro Presumido é de 8% para o Imposto de Renda e de 12% para a Contribuição Social sobre o Lucro Liquido (CSLL). Encontrada a base de cálculo aplica-se a alíquota de 15% para apuração do Imposto de Renda e 9% para apuração da CSLL.

Exemplo: Faturamento                                  R$ 1.000,00        Imposto de Renda            C.S.L.L.

Base de cálculo do Lucro Presumido   8%   R$      80,00    x 15%  R$ 12,00

Base de cálculo do CSLL                       12%   R$    120,00                                              x 9%= R$ 10,80

A parcela do lucro presumido que exceder ao valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo número de meses do respectivo período de apuração, sujeita-se à incidência de adicional de imposto à alíquota de 10% (dez por cento).

O adicional aplica-se, inclusive, nos casos de incorporação, fusão ou cisão e de extinção da pessoa jurídica pelo encerramento da liquidação.

Simples Nacional

Para as empresas prestadoras de serviço na construção civil que optarem pela tributação com base no Simples Nacional, para apuração dos tributos a recolher deverão seguir a tabela de alíquotas do Anexo IV. Neste anexo, a Contribuição Previdenciária Patronal não está incluída.

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

Através da Lei 10.931/2004 foi instituído o RET (Regime Especial de Tributação), com benefícios fiscais para as empresas incorporadoras e/ou construtoras que venham a optar pelo Patrimônio de afetação dos seus empreendimentos imobiliários, unificando e reduzindo o recolhimento de tributos e contribuições federais.

Para a constituição do patrimônio de afetação, a empresa incorporadora deve promover a averbação desse regime no Cartório de Registro de Imóveis, na matrícula do respectivo empreendimento, na qual estará também registrado o memorial de incorporação.

A incorporadora deverá promover a inscrição de cada incorporação afetada no CNPJ, vinculada ao evento 109. Ao preencher o “Termo de Opção pelo RET”, o sistema da Receita Federal somente disponibiliza a inscrição na condição de estabelecimento secundário, como se fosse filial.

O sistema tributário especial tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições:

I – IRPJ;

II – CSLL;

III – Contribuição para o PIS/Pasep; e

IV – Cofins.

Para os projetos de incorporação de imóveis de interesse social destinados à construção de unidades residenciais no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, de valor comercial de até R$ 100.000,00 (cem mil reais), o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) das receitas mensais recebidas.